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KOSTEN FÜR DEN VERKÄUFER RUND UM DEN IMMOBILIENERWERB

Die Kosten des notariellen Kaufvertrags über eine Immobilie richten sich ebenso nach den Vorschriften des „Gesetzes über die Kosten in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (Kostenordnung)“ wie die Kosten des Vollzugs des Vertrags im Grundbuch. Die Kostenordnung gilt in ganz Deutschland einheitlich für alle Notare wie auch für alle Grundbuchämter. Bestimmend für die Höhe der Kosten ist der „Geschäftswert“ der Immobilie (§ 18 KostO), das sind bei einem Kauf der Kaufpreis sowie die vom Notar zu erbringenden Tätigkeiten.

Kaufvertrag und Auflassung

Beurkundet der Notar lediglich den Kaufvertrag nebst der Auflassung, ohne Überwachungs- und Vollzugstätigkeiten zu übernehmen, sieht die Beurkundungsgebühr (§ 36 Abs. 2 KostO) wie folgt aus:

 

Geschäftswert

Gebühr

EUR                                  50.000

EUR                                250.000

EUR                                500.000

EUR                                    264

EUR                                    864

EUR                                 1.614

 

(Diese Gebührensätze ergeben sich aus der Kostentabelle gemäß § 32 KostO. Wie die Beispiele zeigen, werden sie nicht nach einem festen Prozentsatz berechnet; sie richten sich auch nicht nach dem Zeitaufwand des Notars.)

 

Die Mehrwertsteuer

Hinzu kommt die gesetzliche Mehrwertsteuer, und es fallen relativ geringfügige Auslagen an.


Eigentumswechsel im Grundbuch

Der Vollzug des Eigentumswechsels im Grundbuch löst eine Gebühr in halber Höhe der Beurkundungsgebühr aus (§ 60 KostO), im Beispiel also:

 

Geschäftswert

Gebühr

EUR                                  50.000

EUR                                250.000

EUR                                500.000

EUR                                      132

EUR                                      432

EUR                                      807



Die Gebührensätze der KostO dürfen weder unter- noch überschritten werden. Gebührenvereinbarungen sind strengstens verboten.

 

Zusätzliche Tätigkeiten des Notars

In aller Regel soll aber der Notar im Interesse der Sicherheit für die Vertragspartner zusätzliche Tätigkeiten ausüben, wie insbesondere die Überwachung, dass einerseits das Eigentum an dem veräußerten Objekt erst auf den Käufer übergeht, wenn der Kaufpreis voll erbracht worden ist, andererseits der Käufer sicher sein kann, dass er lastenfreies Eigentum erwirbt.

Dem Notar stehen mehrere gesetzmäßige Möglichkeiten zur Verfügung, um den Beteiligten diese Sicherheit zu verschaffen, sei es, dass er alle Vollzugsphasen überwacht, sei es, dass die Abwicklung des Vertrags durch ihn als Treuhänder über ein Notaranderkonto erfolgt. Diese zusätzlich übernommenen Tätigkeiten lösen zusätzliche Kosten aus (§§ 146, 147, 149 KostO), die sich nach der Art und dem kostenrechtlichen Wert dieser weiteren Geschäfte richten.

Genehmigungen anderer Behörden, Vorakufsrechte usw.

Viele Veräußerungen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit einer Genehmigung – nach Bundes- bzw. nach Landesrecht. Vielfach sind zudem gesetzliche Vorkaufsrechte zu beachten, hinsichtlich derer der Notar zu klären hat, ob sie im konkreten Fall ausgeübt werden oder nicht. Neben den durch die Einholung der erforderlichen Erklärungen anfallenden zusätzlichen Notargebühren entstehen in manchen Fällen auch Kosten für die Erklärungen selbst, so für die Veräußerungsgenehmigung des Verwalters bei einem Verkauf von Wohnungseigentum oder des Grundstückseigentümers bei dem Verkauf des daran begründeten Erbbaurechts durch den Erbbauberechtigten.

Grunderwerbsteuer

In aller Regel löst die Veräußerung von Grundeigentum eine Grunderwerbsteuer aus, die unmittelbar an das Finanzamt zu entrichten ist. Derzeit liegt der Satz für die Grunderwerbsteuer in Berlin und Brandenburg bei 6,0 % des Kaufpreises.

Maklerprovision

Wird der Verkauf einer Immobilie durch einen Makler vermittelt, fällt auch seine Courtage an, deren Höhe sich gleichfalls nach der Kaufpreishöhe und nicht nach dem Arbeitsaufwand richtet. In Berlin beträgt sie in der Regel 6 % zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer und ist – gemäß dem Landesbrauch – vom Käufer zu bezahlen. Die Voraussetzungen für den Provisionsanspruch nach § 652 BGB sind gegeben, wenn:

Wer trägt welche Kosten?

Jeder Veräußerungsvertrag enthält auch Vereinbarungen über die Tragung der Kosten im Verhältnis der Vertragspartner zueinander. Dabei trägt der Käufer die Kosten des Vertrages, einschließlich Genehmigungen und Erklärungen, die für seine Wirksamkeit (Genehmigung) bzw. seinen Bestand (Nichtausübung eines Vorkaufsrechts) erforderlich sind. Der Käufer trägt auch die Grunderwerbsteuer und die vom ihm ausgelöste Kosten, insbesondere für die Bestellung von Hypotheken / Grundschulden, die der Kaufpreisfinanzierung dienen. Der Verkäufer trägt die von ihm ausgelösten Kosten, insbesondere für die Löschung von Belastungen des Kaufobjekts, die der Käufer nicht übernimmt.